Investir dans l’immobilier locatif, c’est bâtir un patrimoine solide et durable, percevoir des loyers et même bénéficier d’avantages fiscaux. Pour concrétiser ce projet, il vous faut acheter un logement, sélectionner un locataire, gérer le bien et suivre toute une série de règles et de formalités.

Pour vous aider, nous vous proposons de nombreux conseils pratiques. Au programme : le financement de votre investissement, le calcul de la rentabilité, le choix du logement (neuf, ancien, maison, appartement, parking, etc.), la fiscalité immobilière, la gestion locative… Sans oublier les réductions d’impôts !

Emprunter est toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous augmentez votre pouvoir d’achat immobilier, vous faites baisser vos impôts. Et vous protégez votre famille.

Le crédit reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. D’abord parce qu’il fait effet de levier : il vous permet de devenir propriétaire d’un bien qu’il est plus difficile de payer cash. Notez à ce propos que l’immobilier locatif est pratiquement le seul placement finançable par un prêt. Les banques ne vous prêteront pas d’argent pour acheter des actions…

Rentable et bénéficiaire. Ensuite, le taux d’intérêt du crédit est le plus souvent inférieur à la rentabilité brute de votre placement immobilier. Si vous ajoutez le rendement locatif au rendement en capital, la rentabilité globale est supérieure au coût de votre emprunt. En clair : vous êtes bénéficiaire. Une tendance particulièrement sensible depuis le mouvement de chute des taux entamé depuis 2011.

Fiscalité optimisée. Enfin, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, ce qui optimise votre fiscalité. Cette très intéressante possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée. Par ailleurs, le crédit immobilier est presque toujours associé à une assurance décès-invalidité, ce qui sécurise l’opération.

Le plus souvent, le loyer que vous percevez ne couvre pas la totalité de la mensualité de crédit. Chaque mois, vous devez donc consacrer une certaine somme à votre investissement. Tenez compte de cet effort d’épargne dans vos calculs financiers.

Le crédit réduit vos impôts
Tous les propriétaires-bailleurs peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leurs loyers. Le type de déduction varie selon le régime fiscal choisi : location vide (fiscalité des revenus fonciers) ou location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux).

Déduire les intérêts d’emprunt en location vide. En location vide, vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers (les loyers en langage fiscal). Ces derniers baissant, vous optimisez votre fiscalité. Les intérêts d’emprunt peuvent concourir à créer un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux. Ces derniers s’en trouvent diminués, ce qui réduit forcément vos impôts. lmnp ‘intérêts déductible n’est pas plafonné. Il n’est pas limité dans le temps. La déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit comme les frais de dossier.

Déduire les intérêts d’emprunt en location meublée. Vous êtes loueur en meublé non professionnel. Vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos recettes locatives si vous choisissez le régime réel. Avec des recettes qui diminuent, vous payez moins d’impôts. Si vous optez pour le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire les intérêts : vous ne bénéficiez d’aucune déduction mais d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Vous êtes loueur en meublé professionnel ? Vous déduisez toutes les charges de vos revenus globaux. Les intérêts d’emprunt entrent dans le calcul des charges. Ils sont donc déductibles. Là encore, vous diminuez votre pression fiscale.

Assurances : une famille sous protection. Les prêts dédiés à l’investissement locatif, comme la plupart des crédits immobiliers, sont assortis d’une assurance décès-invalidité. En cas de décès, de perte totale d’autonomie ou d’invalidité permanente, elle prend les remboursements de l’emprunt en charge. Votre famille est protégée : elle garde le logement loué, elle perçoit les loyers. De quoi garantir son avenir !

Investissement locatif : choisir votre financement
Le crédit amortissable. Principe : vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. la formule est plutôt réservée aux investisseurs classiques, c’est-à-dire ceux qui sont moyennement imposés. Avec le prêt in fine, vous remboursez les intérêts comme en amortissable et vous vous acquittez du capital en une seule fois, à la fin de l’opération. Cette formule optimise la fiscalité de l’investissement locatif et augmente son rendement. Elle est destinée aux investisseurs qui disposent de solides moyens financiers.

Intérêts et capital. Avec un prêt amortissable, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Votre mensualité compte une part de capital et une part d’intérêts ainsi que l’assurance décès-invalidité. Vous payez davantage d’intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts de vos revenus fonciers est donc plus importante les premières années.

Vous empruntez 150.000 € sur 15 ans à 1,50 % hors assurances. La première année, vous payez 2.188 € d’intérêts. La dixième année, les intérêts descendent à 748 €. Le montant d’intérêts déductibles est pratiquement divisé par trois.

Le crédit in fine. Avec lui, vous remboursez les intérêts chaque mois. D’où une mensualité plus faible qu’avec un prêt amortissable. cedric annicette en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Les intérêts sont calculés sur l’ensemble du capital tout au long du crédit. Ils sont donc plus importants. La déduction des intérêts est alors maximale. Si vous disposez déjà d’un patrimoine locatif, vous abaissez l’ensemble de votre base imposable.

Vous empruntez 150.000 € à 1,50 % sur quinze ans. Chaque année, vous payez, donc vous déduisez 2.188 € d’intérêt.

Un prêt associé à un placement. Vous devez pouvoir rembourser l’intégralité du capital à la date prévue. Le prêt est donc associé à un placement. Le plus souvent, c’est une assurance-vie. Elle est calibrée pour atteindre la somme nécessaire le moment venu. En général, les banques demandent un versement initial de 30 % minimum du montant de l’investissement immobilier sur l’assurance-vie. Vous devez verser une épargne mensuelle sur ce support. Si vous avez les moyens, rien ne vous empêche de placer, dès le départ, l’intégralité du capital emprunté sur l’assurance-vie.